租房法要改:房东想驱赶不良房客变难了

新西兰政府已宣布对《住宅租赁法》进行一系列修改,旨在保护房客并使房屋出租市场更公平和更安全。不过,行业组织认为新的修改计划带来的问题比解决的问题还要多。

《住宅租赁法》的修改内容包括对违法者处以更严厉的惩罚;房租涨幅将限制在每年一次;禁止房东通过竞标形式让租客互相竞争抬高房租。 

预计,政府将在明年上半年向国会提出对《1986年住房租赁法》 (Residential Tenancies Act 1986)进行修改。

《住房租赁法》(RTA)规定了新西兰所有房东和租户所承担的责任;例如,房东必须确保房产状况良好,房客必须确保按时支付租金。

计划中的主要变动

  • 房东一年只能提升一次房屋租金;现在是每6个月就可以提高一次房租。 
  • 禁止租金招标(即禁止房东鼓励潜在租户之间争先出高价“竞标”)。
  • 不可无故驱赶房客。目前只要房东提前90天发出通知,即可终止租房合约。但根据新的修订计划,房东必须解释终止出租房屋的原因。
  • 如果房东想出售或是搬入自家出租屋, 必须延长给房客的通知期限,从现在的42天延长至63-90天。
  • 租户可以在出租房内添加一些小东西,例如用火灾警报器、门铃、在墙上悬挂图片等。
  • 罚款增加。租赁法庭可将判罚的赔偿由现在的最高50,000纽元增加到最高100,000纽元。

为何要对RTA进行修改

近年来,新西兰的房租价格变得越来越让人难以承受,尤其是奥克兰和惠灵顿等地,房租价格过去十年大幅上涨。就连在汉密尔顿(Hamilton)这样的中小城市,由于租房的人口增加,房屋租金创下了历史新高。


由于出租房在市场上紧俏,有些房东对租金进行招标,导致房租价格被推高。 有些家庭因为被房东无故驱逐,被迫搬迁,孩子不断换学校,影响了学业。


住房部副部长Kris Faafoi 表示,现在有三分之一的新西兰人租房住;他听到过一些家庭被迫不断搬家、孩子被迫不断更换学校的故事。他认为没有解决好住房问题是前国家党政府的一大失误。

 “租房者联合会”的凯特·戴(Kate Day)表示:“租房在过去对新西兰人来说是暂时现象,但现在人们住出租房的时间越来越长,有的人甚至终身都住在出租房。这意味着国家需要提供真正具有安全性和稳定性的出租房法律。”

行业组织不高兴

政府对《住房租赁法》的修改已经酝酿了一段时间,很多房东对法律的修改内容不满,因为这将使得他们更难赶走那些有各种问题的房客。

新西兰房地产投资商联合会(NZPIF)主席安德鲁·金(Andrew King)今年早些时候发表了一篇专栏文章警告说,新政策如果出台,全国各地的房东如果想赶走那些具有反社会行为、大声喧哗和有冒犯性行为的租客就变得非常困难。 


安德鲁·金说,让房东提供房客的反社会活动的证据会很困难,而且可能会遭到恐吓、威胁,甚至人身暴力。在新政策下,房东如想以房客有不良行为由驱逐租户,必须在三个月内找出三个例子,并向租赁法庭提出申请。

安德鲁·金先生还说,该提案“意图良好”,但实施起来可能会有严重问题。

物业管理者协会主席戴维·皮尔斯(David Pearse)说:“没有房东想赶走好租户。” 

皮尔斯说,让房东去租赁法庭投诉房客行为并由租赁法庭决定房客行为是不是有问题,这会给已经工作量过度的租赁法庭增加工作负担。

惠灵顿房地产投资者协会主席理查德·培根(Richard Bacon)说,如果房东每年只能增加一次租金,房东可能会提高房租,使房客负担能力降低。

培根还说,由于提议中的新政策会让驱逐房客变得困难,房东在挑选租客的时候会更加严格。

国家党领袖Simon Bridges对提议中的《住房租赁法》修改计划持批评态度。他在一条推文中写道:“迄今为止,工党在这一领域所做的一切改变都限制了出租房供应、推高了租金;这实质上伤害的正是他们想要帮助的租客。”

不过,绿党对房屋租赁法庭法律的修改表示欢迎,称这是“三分之一租房者的胜利”,而且还认为“可以做更多的工作让租房市场更公平。”

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