政府智库出招要把建房成本降63%，能行吗？
政府智库生产力委员会表示，如果开放土地供应和更加有效地建房，在奥克兰建一所房子的成本可以降低63%。
文 / 毛 芃
生产力委员会（Productivity Commission）呼吁对现有的释放建房用地的做法进行影响深远的改变，以削减不断上升的房屋建设成本。
生产力委员会所做的《建房用地》（Using Land for Housing） 报告的最后终版本向政府提出了70个建议，报告认为减少对城市规划的限制性规定可能起到降低建房成本的作用。
生产力委员会主席Murray Sherwin 说，房价的飙升同不能随意规划用地并提供相应配套服务有明显关系。
他说，在奥克兰，土地比20年前贵了5倍。
他说：“政府和市议会要做的最重要的事情是，尽最大努力释放更多的土地并提供相应配套服务。”
《建房用地》报告最终版本提出了不少新颖想法，其中之一是建议市议会在必要情况下，有权强制购买土地，并在较少限制性的规定下做城市发展规划。
这份报告还提到应该避免对现有建筑大规模地进行遗产保护和特色保护，强调市议会应的重心放到如何能约束高密度建筑。
奥克兰2013年9月公布的统一发展计划（Unitary Plan)草案提议将1944年之前建的所有房屋都设为受保护建筑。批评者认为，这会严重影响城市发展和业主权益。
而根据今天的英文报纸 New Zealand Hearld的报道，市政府在这方面已经大大松动了立场，奥克兰一些居民区已经整个从受保护范围内剔除，这包括Mission Bay、Kohimarama、St Heliers、 Takapuna、Belmont 和 Milford，这些区域的房子无论什么年代建造的、无论什么式样都不再受保护。
不过，奥克兰西区受保护的面积反而增加，从 Grey Lynn 到 Westmere 的房屋都受到保护。让人吃惊的是 Jervois 路上Art Deco 风格的公寓却不再受保护。
奥克兰Mt Eden和Balmoral – Grange和Fairview路和MarsdenAve的建筑现在只是部分受到保护。
生产力会员的《建房用地》报告保留了6月版的建议，即中央政府应该像其他业主一样，向地方政府支付学校和其他公用机构的地税。
生产力委员会还给奥克兰水务公司Wartercare提出建议，建议Wartercare根据新建房屋类别的不同征收不同税金，委员会认为征收的新屋费用应能支付全部基建配套开支和用于城市其他地方的基建服务。
Watercare 曾表示， 对每个新建筑征收的 $12,000 税金只能支付额外基础建设开支的66%。
政府智库的《建房用地》报告认为，更多的土地供应能够将奥克兰新房建设成本削减高达47%。不过，这一观点并未完全得到建筑业人士的认同。
如何看待这份《建房用地》报告，本记者采访了新西兰华人建筑业协会的两名专业人士。
采访余宜
余宜是协力规划事务所（ SynergyPlanningAssociates）规划主管。2001-2014年间她先后在基督城、马努卡和奥克兰市议会从事过城市规划工作，一直做到高级规划师（Principle Planner）。
记者问：政府智库的建议成为政策的可能性大吧？
余宜：肯定会对政府决策有影响。智库的研究是政府责成做的，政府的政策是在其研究基础上产生的。政府智库的建议对政府政策的形成有指导性意义。
记者问：智库认为放开土地供应能够降低建房成本？您对此怎么看？
余宜: 增加土地供应同时采取两种做法，一是将农场绿地改为城市用地、二是增加现有城区增加密度，特别是在小的商业中心和主要交通干道旁增加开发密度。
记者：《建房用地》报告认为没必要对老建筑进行大面积遗产保护和特色保护，您对此怎么看？
余宜：我赞同一个城市有历史和文化意义的老建筑应该得到保护，但是应该缩小范围，千篇一律的保护1944年以前的建筑会阻挡城市前进的脚步。 城市需要发展，对老房子大面积保护，会扼杀发展机会。
记者： 《建房用地》报告建议地方政府有权强行购买土地用于大项目建设，政府房屋建设部长Nick Smith 形容这是很大胆的想法，您怎么看？
余宜：新西兰也有中国所说的钉子户，出于对自己房屋的感情也好、待价而沽也好，总有人在一些综合大项目开发时不肯搬家，那么项目的开发势必会受影响。 智库虽然建议政府采取强制购买措施，但在做法上不会像中国一些地方的拆迁那么乱来，一定会有一个合理的程序。例如双方都请独立的职业股价师给房屋估价，达成一致意见后，政府才出钱买下屋主的房地或是地产。
采访Frank Xu
Frank Xu新西兰华人建筑业协会会长、艾普建筑集团的董事长，他还是建筑和房地产业分析师。
记者：总体上您对生产力委员会的这份报告怎么看？
Frank：我没有看到全部的70条建议。从目前的报道来看，我觉得并没有抓住核心问题。英文中有个词叫“King Pin”，我认为是没抓住这个King pin。
从我在新西兰建筑业工作20年的经验来看，奥克兰建房成本飙升的主因不是土地供应问题，而是管理问题，政府太多的限制性的行政手段、条条框框导致建房成本上升。
现实是，规划管理越严格的城市，建筑成本越高。 记得在七、八年前看到一篇文章，说奥克兰同澳洲黄金海岸的房价原来一样，自从新西兰实施严格的建房管理规定之后，奥克兰的房价就开始上涨，那时候就比黄金海岸高了两倍。
记者：为什么严格的管理会导致建房成本上升呢？
Frank： 因为市议会的建房管理系统是个无助于生产力发展的系统。
举个例子，建所房屋需要资源许可、建筑许可，还需要竣工验收，这些程序花的时间可能半年都不止，比建所房子的时间可能还多。
虽然没有看到建议的70条，但我感觉是很难执行的。因为问题是现有体系造成的，从地方政府、到中央政府，他们知道问题的所在，但出于政治或是其他原因，他们可能未必愿意真正解决问题。
国家党没有上台的时候，就提出要改革资源管理法，行动党喊的更为起劲，但国家党政府上台执政已7年了，已经是第三届执政，你看他们对资源管理法做了多大改变？ 这说明 ，要改革资源管理法，阻力是很大的。
而我认为不改革资源管理法，建房成本不可能大幅下跌。
记者：政府减少管理措施，会不会造成建房质量下降？
Frank： 有这个可能性。可是在政府管控严格的情况下，也一样出现问题，比如漏水房问题，就是在政府管控下出现的。
现在的问题是，市议会把所有的事情都做了，面面俱到，而有些项目，是可以放手让
持牌建筑商(LBP/Licensed Building practioner)自己签字负责的。
政府当年设立LBP制度的初衷是要持牌建筑商对自己的工作终身负责。实际上每个持牌建筑商可通过为自己买行业保险的方式做到这一点。
可是，LBP在实施过程中变味了，持牌建筑商所做的所有项目还是由市政府机构管理。
现在，LBP资格每两年要重新考核一次，建筑商为了拿这个资格而去拿，结果还创出一个LBP考核产业出来，LBP设立的初衷被忽略了。
政府已经允许第三方独立机构对建房质量进行检查，这是好事。其实，市政府只需检查关键的工作就行。
记者：释放更多土地有助降低建房成本吗？
Frank： 我认为这不是解决问题的根本办法。
《用地报告》说奥克兰低价20年增长了5倍，但其实根本不止。1998年（17年前）， 奥克兰Swanson 的地3万一块，基本上都是六、七百平米。但现在，一块三、四百平米的地就要40万了。
土地现在越来越贵，分割成本也高了。释放的土地都是生地，要变成可建房用的熟地，按现在的工作体系，可能需要二三十年时间。
总之，建房成本高是繁琐的管理和限制性太多的规章制度造成的。如果这些方面的问题能解决，生产力能大大提高。只要生产力提升20%，建房成本就能降下来。
