厚道人：为何中国房地产市场萎靡不振

作者：（新西兰）厚道人

最近，网络上有一个分析中国房地产市场萧条的帖子，其中提到的原因包括中国人口萎缩、房地产质量差、，老龄化速度太快、奥克兰网友厚道人对该帖内容做出以下补充。– 编辑

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为何中国房地产市场萎靡不振，我看有以下几点原因：

一、年轻人对未来没有希望，晋升通道没有，赚钱的途径匮乏，没有了买房的意愿和能力。

二、买房的重要群体集体躺平和出逃。

1）国内政治环境险恶，任何有关联的领导出事都可能涉及到老板或者高管，而这些人才是高端房产的主要购买群体。如果他们卖出资产出逃，只会加快房价下跌。

2）大面积的以反腐败之名对官僚阶层的清洗导致人人自危。官员阶层本身是讲究体面的阶层，原本也是高端房的主要买家。但在当下人心惶惶的环境下谁还有心情买房？而每年几十万官员出事，一旦要求退赃，很多情况下他们会不计代价的抛售房产退赃；这在客观上形成对房市的砸盘。

三、过去二十年中国房产涨幅过大，泡沫严重。以北京为例，过去二十年很多房子涨幅达到近乎二十倍。房地产真正升值的部分应该是土地价值，而房子本身只会越住越旧，越来越贬值。但是在中国，房产没有土地所有权，凭啥涨那么多？按潘石屹的说法，中国房价暴涨其实就是庞氏骗局！

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（转网络有关中国房地产市场为何萧条的帖子）

第一，人口萎缩，绝大部分地区的房子不会有人接盘，价格不可能止跌。

第二，房地产质量差，未来不但不值钱还要掏钱修，尤其是高层住宅，这就会形成“流动性陷阱”，持续吞噬居民现金流。

第三，目前最有消费力的年富力强的70后，子女赶上就业难，普遍的裁员降薪，高校毕业生薪资已回到10年前，70后子女啃老非常多，5-10年后70后的子女有可能面临中年危机，孩子前途不确定，70后不敢消费，甚至还要用退休金和积蓄不断补贴子女。

第四，老龄化速度太快，人口基数又大，政府已经没有财力和时间应对。庞大的70后群体70岁的时候也就是2040年，医疗护理费用会大幅增加，而偏偏这个时候，中国可能会出现养老金危机，绝大部分省份的养老金结余可能会在2035年前耗尽。

第五，地方政府债务缠身，隐性显性的债务余额可能与GDP持平，随着地方政府财政日趋窘迫，非核心城市公共服务质量会大幅下降，例如失业金可能拖欠，医保报销可能会拖欠，教师医生的工资可能会拖欠……这必将导致公共服务质量下降。地方政府为了维持运作还会通过各种手段加税加费，压力会转移到居民家庭。

第六，由于严格的外汇管制，中国没有“渡边太太”群体，绝大多数人无法通过海外投资修复自己的资产负债表。

总之，随着老龄化加深，中国居民家庭资产负债表只会持续恶化，主要标志就是城市贫困人口增加，普遍的消费降级。

中国毫无疑问会走日本的路，但未富先老、未富先债的中国一定会比日本惨。如果中国社会再有内外部大折腾，结局只会更惨。