【少麟谈房地产】奥克兰房地产何去何从？

在新西兰执政党国家党的政策干预下，奥克兰房地产价格于12月初出现微调，平均售价价格下调4%，交易量也减少！

价格下调，交易量降低除了一些季节性的规律性的调整，圣诞节和新年来临，大家忙于安排度假，新西兰人的心态已经进入度假模式，对房地产的买卖有下调的影响！还有更主要的因素是归诸于政府的市场干预措施！

在新西兰一个市场经济模式下的房地产价格，是供需双方来决定的，这几年来新西兰房地产不断上升的根本原因是供不应求。新房子供应不足，每年奥克兰市政局批准的房屋建造许可证颁发大约不到8000个申请，可是根据新西兰每年净移民数突破7万大关，每年至少需要13000栋新房以满足不断增加的新移民或是回流的本国公民的需求！

新西兰人或事游客等等对新西兰房子的购买需求强劲，主要是下列原因：

1:  新西兰是西方国家少有或仅有的实行零资本增值税的国策。

2: 新西兰是一个移民的国家，每年吸收全世界各国移民来新西兰居住。

3: 新西兰是一个气候宜人，风景秀丽的国家，游客趋之若鹜，流连忘返，喜欢长期居住这里。

4: 近几年房屋贷款利息率屡创新低，租金又高，买房子成本低。

5: 新西兰是一个政局稳定，高福利国家，社会安定，民风淳朴，国民友好善良！

6: 教育输出是新西兰国策，每年吸引大量海外留学生，这些学生留下来买新西兰房子。

7: 其他金融投资风险过高，对金融衍生产品更是谈虎色变！而土地是不可再生资源！投资房地产来的实在！

基于以上原因，这几年买房地产作为投资的投资人大增，可是新西兰房屋供应不足，虽有大片大片土地，可是缺乏资金，无法短期内改善基础设施，使得大片农地能够盖高密度别墅等等房子。 在供不应求情况下，导致房地产价格不断攀升！这完全是市场的调节，供需关系决定的结果！

这一年来，国家党为了满足普通市民，平民百姓的的要求，已经干预房地产市场走向，比如新西兰储备银行加息，储备银行出台限贷令，买投资房40%首付，收紧移民政策等措施，国家大党对市场的干预已经收到效果！

国家党政府乐见房地产市场趋于稳定平稳，或少许下调，向国民展现国家党已经采取措施抑制房价，目光投向明年的大选，争取第四届连任！

国家党也不愿看到奥克兰房地产大跌，假如房地产市场崩盘，势必拖累新西兰国民经济，那么国家党的明年大选必被选民抛弃而下台！人心思变，新西兰将会出现劳工党重新上台执政的局面！

目前新西兰房地产，尤其是奥克兰房地产已经趋于平稳，这是执政党干预市场的结果，也是国家党为了明年大选所采取的方针政策！奥克兰房地产价格在今年底到明年将会趋于平稳！不会大起大落！

由于以上阐述的房地产需求的7大因素依然存在，唯一变化得是利息增加，这个是政府在经济看好的情景下的宏观措施，宏观经济看好，对房地产也有推波助澜正面作用！政府的移民政策历来都是经济形势的产物，经济吃紧，就放松移民，吸引外来投资和移民，几十年来移民政策时松时紧，已经见怪不怪了！

明年2017年，奥克兰房地产不会太大起伏，明年9月大选后，如果不出意外，国家党将继续执政，后年开始，奥克兰房地产又会活跃！除非中国美国两个大国较劲，打贸易战，国际局势紧张，世界局势增加不确定因素！所有投资都会受影响，比较之下，仍然事投资房地产靠谱！实在！经济动荡中损失少，经济看好情况下，赚的多！

 

（黄少麟  2016.12 20）