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作者：任之～Ron等

今天（3月23日本周二）上午，新西兰总理Jacinda Ardern、副总理兼财政部长Grant Robertson、房屋部长Megan Woods三人联袂登台，宣布工党政府将在4月1日实施的房屋新政策。之前总理、副总理多次通过媒体给大家吹风，说将出台“最严厉的打压房价快速上涨”、帮助房屋首次买家的新政策。

看过政府出台的新政之后，我不禁哑然失笑。新政给我的第一印象可以用一句话概括：没有实质作用。

政府的新房屋政策倒是提高了首次购房补贴上限，单人购房者的补贴上限从 $85,000 增加到 $95,000，两人或是两人以上买家补贴从 $130,000 提高到 $150,000 。

另外，政府也放宽规定，允许更多的房屋首次买家只需支付5%的购房首付就可以申请获得资助。

不过，房屋新政的重点是以下两条：

一，买入后不满十年的投资房上市出售后，预扣30%投资所得税。之前的老政策是不满五年。

二，投资房的贷款利息支出不能冲减租金收入，租金收入需要全额缴税。

我们以奥克兰市最常见的三房一厅为例，计算一下贷款利息支出不能冲减房租收入的实际影响有多大。

按照现在的市场行情，一套三房一厅的房子每星期租金600元，一年租金总收入大约3万元。

三房一厅的房子，现在的价格100万元左右。按照银行的规定，投资房最少需要付30%的首付，贷款最多是70万元，贷款利息2.3%，一年利息支出大概1.6万。

以前利息支出可以冲减租金收入，一年3万元的租金收入在冲减了1.6万元的贷款利息支出后，只有1.4万租金需要交税，大约4000元。

现在贷款利息支出不能冲减租金收入，3万元的租金收入全部需要缴税，大约需要交9000元的税。

对比一下就很清楚，新政策对房东的实际影响是每年5000元。

相对于平均100万元的房价，每年动辄上涨5～10万元的增值速度，每年多缴5000元的税对投资房买家起不到决定性的作用。

这项房产新政，显然是一个可以向民众展示一下工党政府关心民生，对房市非常关切的态度，但又没有什么实质性作用的花拳绣腿政策。

解决房价快速上涨的方法只有一个：多建房，新房建设速度和人口增加速度一致，不要让房子供不应求。

凡是不能增加房屋数量的政策，都不可能解决房屋短缺的危机。政府现在需要做的是投入低息资金，扶持房地产开发商，让他们多建房子，快建房子。而不是增加投资者的税务负担，降低房产的流动速率。

（Ron 为奥克兰建筑行业从业者）

对于政府的遏制房价新政，奥克兰金融投资人士有梦人先生说：“姐心大总理曾表态说，任期内绝不收房地产的资本利得税，如今房贷利息不能抵税其实就是变相收取利得税。”

有梦人先生说：“但这一政策本身是荒唐的，等同于经营费用不得计入成本核算。如果有律师就此状告工党政府，不知会是什么结局。”

华人电工协会副会长Bernny曾先生认为：“ 如果政府的这些新政策能让别的生意显得比房地产更有利可图，它可能会凑效。但事实上市场需要更多的房子，而别的投资方式的回报率跟房地产投资相比仍然缺乏吸引力，所以这些政策的实施将进一步推高房屋租金，穷人不会受益。

曾先生说：“但事实上市场需要更多的房子，而别的投资方式的回报率跟房地产投资相比仍然缺乏吸引力，所以这些政策的实施将进一步推高房屋租金，穷人不会受益。”

Lucy女士说，听说现在市场买房主力是投资人，政府新政策没准真能减少买投资房的人。”

曾先生说：“肯定能起到一个短时间的效果，问题是那些游资可以上哪里去呢？存银行是不可能的，股市风险和回报也不乐观，只要房价是跟通胀一起升起来的，所以最后还是会回来房地产，除非疫情突然结束，旅游，教育餐饮行业回暖，否则这些行业挤出来的钱和被稀释的货币还是会把房价抬起来。”

商人旭日先生说，“现在是供需失衡，政府不努力解决供的问题，而是用行政手段干预市场，竭尽全力打压需的势头。这种短视政策也许短时间压住房价，但长远来看，将对奥克兰房地产市场造成难以修复的内伤。

旭日先生认为城市建设“应该向外扩张，建立多中心城市。”

Michael刘先生说：“每个区规划一些公寓楼，有利于年轻人和首次购者。不能把公寓楼集中在奥克兰市中心。”

一位叫吉米的先生建议政府“放心让投资开发商买地建房，让市场有更多房，市场饱和了房价自然是会降的，现在出台这些政策反而令成本增加，造成房屋更缺乏。”

艾伦W先生说：“房屋出租是商业活动，其收益历来都是要交税的；出租房的融资利息成本跟其他方面投资的资金成本没有任何区别，政府这样区别对待，在法律上行得通吗？就算法律上站得住脚，这样打击房产投资者终将极大损害出租房投资行业，最终受损的是无房群体。”

艾伦W先生说：“以工党为主体的左派，搞大政府/保姆政府，在他们眼里钱好像都是树上长的，对游手好闲无所事事者慷慨有余，对于为经济做贡献、为社会创造/提供资源的群体一次次重拳打击，又要马跑又要马不吃草。”

三木先生说：“利息不能抵扣税，这太荒唐。 上班途中听news talk zb, 很多kiwi打电话进来批评她，好几个抱怨疫情封城造成失业与大量的小企业与小店倒闭，经济进入衰退困境。有一人说总理没有打工经营生意的体验，根本上没有意识到封城、加税、这些政策，对小生意业主，与投资者来说，意味着什么。”

Yan: 价格是由供求关系决定的。如果想如果想降低价格，就需要增加供给，而且是市场新增供给，而不是把已有房屋再上市增加销量。增加供给最好的办法就是改变地的属性，批更多的住房用地。奥克兰市中心有高尔夫球场、马场，还有一些工业用地，这些都可以向远迁。然后鼓励资本进入住房市场，问题自然可以解决，政府只是不想这么做吧。

新西兰房地产市场火爆，引发政府关注，总理对房市价格急涨不满，反对党对政府的管理不满。毛传媒读者评论部的三木先生对此发表了看法，奥克兰的理查德和路人先生也都发表了意见。 – 毛传媒编辑部

三木：

昨傍晚放工回家路上听new talk ZB主持人在开放call-in讨论奥克兰房价，奥克房价在疫情之下仍然一飞冲天，反对党魁judith Collins抨击工党政府不作为、不加大释放土地资源，不减少审批成本，才是房价太高的原因。

总理Jacinda也说房价太高不能容忍，但拿不出具体办法，她上一任竞选时的kiwi build home政府建廉价房的计划政策，实施几年来，简直就是一个大笑话。

房价问题来了，政客只会空喊口号博取选民同情、媒体却都把责任推到房产投资者身上。New talk ZB的主持人，对房产投资者喊打喊杀，极力主张征收资本利得稅。

一个房产投资者打电话到电台说新西兰的房地产失控，不是新西兰地产投资者的罪过，在目前的高价危机下，地产投资出租屋主承担着租金收入不敷贷款的压力，日子并不好过。主持人反问：你用租房者的钱，帮你还自己的贷款，你还说日子不好过？

这就是左派的思维！

Richard

这事我是这么看，新西兰土地主要是私人所有，中央政府能做的有限，房价上涨主要是市场获利预期趋势。本世纪之前，新西兰房地产也涨但没有这么明显，这二十年两党轮流执政都疯长，原因不一定是全是刚需，是地产拉动GDP的思维模式占主导，是投资利益驱动。这是自由市场，不改变获利期望和货币放水，再多的土地释放，建再多的房屋，也依然会涨，中国满地的鬼屋就是最典型的例子。

三木

地产拉动经济的模式？新西兰目前好像不明显吧！当然地产带动相关产业，这是经济联动规律，是在哪个国家都存在的。

投资利益驱动当然是原因，任何领域的经济发展，都必须依靠投资利益驱动，这并非只能是是地产业发展独有的因素。

尤其是奥克兰，住房需求超过供应，钢需房屋短缺，是不争的事实。

新西兰的住房市场， 过去、现在和未来都不止是一个国内市场, 不能以新西兰人的收入来衡量房屋价格。

不管你禁不禁止国际买家，巨量的海外新西兰人，都是国际买家的一部分。

工党的房屋思维是方向性错误。

资本利得稅不是没有合理性，而是要不影响市场的投资意愿，打击投资，就是断了经济发展的水源。

加大供应量，简化程序加快审批速度，降低行政审批费用，投放更多土地资源，这是唯一解决之道。

中国大陆地产的奇高，鬼城化，正是政府土地财政化的结果，就是政府把持土地资源，卖地发财，房价很大部分利润，被政府及与官勾结的一级开发商拿走。

新西兰要加大土地释放，简化审批费用程序，就是为了避免政府走到中国大陆地方政府土地财政那一步。

路人

由于其它行业都不景气，周围的华人朋友都直接间接投身房地产的产业链，参与在大地上分割盖房，多为密集独栋或联排房；近几个月大地房产的价格猛增。

华人社群在这方面的行动力很强，对特定房地产类别（区块）有很大影响。华人喜欢可以分割的大地旧房，可以再多盖以增值。

而回流的海外新西兰人买家和初次购房的刚需，使得其它类似的房产也得到支撑走高。

 三木

房地产市场价格飞速增长，我看主要有下面三个原因。

1. 银行利率低趋势，
2. 政府为拯救疫情经济而超发货币、加大借债，使货币贬值超速，
3. 资本为避险转入地产，奥克兰本身房屋供应短缺。

华人热衷投资房地产是真的，但还没有能够左右新西兰房价的能力。

路人

同意三木的这三点分析；华人资金集中投入大地房产，然后在联排和公寓期房阶段就出售，加速了资金周转；最近大地房产拍卖基本上是华人建商（及其背后华人资金）在争抢。

作者：三木

各国都因疫情，大肆超发货币，从美元到纽币，都在加速贬值中，比较一下疫情前去超市的价格，现在的纽币购买力，下降惊人！

在目前的特殊时期，现金存银行肯定是亏本的，股市也都不是资金最好的避险处，所以黄金/纽币价格才会在短短的几个月内，冲破3000大关，虽然现在已经回落到2900多，但也说明，新西兰的不少投资标的，仍旧存在风险 。

我个人觉得，新西兰的一些城市/地区的房地产，是值得投资避险的。

目前新西兰的银行房贷利率低至2.5%，奥克兰房地产刚需短缺，短时间内仍然无法解决。

如果小家庭夫妻俩有贷款信用，的确是买房的好时候。

不过，房产投资是以8-10年为周期的，不要想着这个月买了，下个月就涨价，也不能期待靠租房收入就能抵消利息与维护费用，那种想今年买房，明年卖出去的炒房做法，不是我所讨论的范围。

新西兰房地产研究所（Real Estate Institute）的数据显示，新西兰房屋平均价格从去年的58万纽元增长到67.5万纽元，涨幅为16.4％。

房地产研究所首席执行官宾迪·诺威尔（Bindi Norwell）表示，低利率、放宽对借贷的限制以及缺乏上市房屋等因素共同导致房价上涨。 他说，过去几周，来自全国各地的报告显示房屋在以高价出售；“我们没有想到，在新西兰因疫情封锁四个月后，居然有8个地区和17个区、市的房屋价格中位数达到创纪录水平。”
这些地区中，南岛西海岸的房屋价格涨幅尤其惊人。

2020年2月，西海岸的房价中位数为230,000纽元。到了今年7月份，该地区房屋销售增幅全新西兰最高。人们蜂拥到当地购房。新西兰房地产协会的数据显示，当地房屋销量增长了57％，是西海岸14年来的最大涨幅。

房地产研究所首席执行官宾迪·诺威尔（Bindi Norwell）说： “过去几个月来，新西兰房地产市场的复苏程度令人惊讶，超出了许多人的预期。”现在，奥克兰房屋中位价达到了创纪录的95万纽币，同比增长16％。

 另外，还有其他七个地区也创造了新的中位数价格记录，这些地区分别是Northland、 Waikato、 Manawatu-Wanganui、 Taranaki、Canterbury、 Otago和Southland. 

诺威尔说：“除非圣诞节前有更多的房屋上市，否则我们可能会看到房价面临进一步上涨压力，同时人们的房价承受压力也在加大。” 

新西兰的房源库存已经下降了一年多，现在库存处于有史以来最低水平。 

尽管如此，八月份的房屋销售量为过去五年来最高，全国共售出了7652套房产，尽管与7月份的销售量相比下降了5.6％。 在奥克兰，八月售出的房屋数量达到2612套，同比增长了将近一半，达到五年来最高水平。

诺威尔说，从8月12日至30日，在奥克兰实施的疫情三级锁定对房屋销量没什么影响。 房屋的销售速度也比去年同期快，现在一套房屋的平均售出时间为34天，同比减少了5天。

经济学家预测，由于房源少，新西兰房屋市场至少会在短期内保持这种紧俏状态。

不过，澳新银行（ANZ）的银行经济学家表示，他们仍担心房价出现波动，虽然这种波动不会像最初担心的那么剧烈。 经济学家之前预测，房价会因为疫情造成的经济危机而下跌6％，不过后来又认为2021年3月前房价会下跌3％。

（毛传媒编译）

新西兰第二季度房价总体增长放缓，CoreLogic QV房价指数上涨1.3％，平均房价升至738,018纽元。

由于新西兰新冠疫情警戒等级下降速度比预期的快，对稳定房价起到一定作用。

从去年3月到今年3月，新西兰平均房价为728,276纽元。

QV总经理David Nagel表示，尽管气温略有下降，但房屋开放和拍卖活动仍继续吸引，而且市场竞争激烈，首次购房者买房踊跃。

他说，市场的韧性在一定程度上取决于从海外返回新西兰定居的人们的住房需求。

内格尔说，因为需求旺盛会防止房价下跌太多。

（毛传媒编译）

新西兰房租价格平均每周$480,  涨幅超过通货膨胀率2％。

根据政府商务、创新和就业部的数据，新西兰出租房的价格比以往任何时候都要高，2月份月全国平均房租为480纽元一周。

这比去年同期多了20纽元，比前年同期多了40纽元。

房租上涨的原因一是市场上可租的房子缺乏，另外就是房东为了满足政府提出的“健康房屋标准”，而把成本转嫁给了房客。

新西兰房地产投资商联合会表示，统计数字显示，过去一年来，全国平均租金上涨了3.9％，比通货膨胀率高出2％。

其中，但尼丁房租涨幅最多，平均涨幅接近13％； 其次是北帕，平均房租上涨了近11％。

（毛传媒编译）

随着住房市场的复苏，新西兰全国房屋中位价首次突破60万纽元。

新西兰房地产协会（REINZ）的房价指数在截至10月份的12个月中上升了3.9％，为历史最高水平，而前一个月的年增长率还是3.6％。

全国各地的房价中位数经季节性调整后上涨了7.6％，达到607,500纽币。不过，奥克兰的房价在一年中仅上涨了0.9％，达到868,000纽币。

然而，房屋销售数量比去年同期下降了3.6％。

REINZ首席执行官Bindi Norwell说，这是2018年10月生效的外国买家禁令所导致。

（毛传媒编译）

新西兰储备银行提议增加银行持有的资本金额，从目前的8.5%增加到16%。如果这些提议今年11月份获得通过，新西兰房屋买家在偿还抵押贷款方面可能每年要多花上数千新元。

西太平洋银行说，央行是想迫使银行持有更多资金，以便应对未来可能发生的金融危机。

不过， 西太平洋银行说，储备银行在努力使银行系统更安全的同时，会给经济带来负面影响，最终也可能会伤害借款人。

西太平洋银行警告说，他们银行将不得不把成本转嫁给借款人，平均抵押贷款的还款每年增加数千新元，奥克兰人增加的最多，达到六千新元。

储备银行的提议正由独立专家审核，预计将在11月做出决定是否通过。

（毛传媒编译）

新西兰每周房屋租金中位数首次达到500新元。

Trade Me网站 出租房部门Rentals表示，截至4月份的12个月里，租金上涨超过5％。

今年4月，新西兰有六个地区房租创下历史新高。

在汉密尔顿市，每周租金的中位数涨幅超过7％；在Manawatu/Whanganui, Southland, Marlborough 和 Hawke’s Bay，房屋租金中位数涨幅均为两位数。

奥克兰租金小幅上涨至560新元，惠灵顿则下跌了20新元至530新元。

（毛传媒编译）

ASB银行所作的最新住房信心调查发现，奥克兰人预计他们的房产价值会下降，这是10年来首次。

ASB银行将责任归咎于资本利得税，虽然资本利得税并没有实施，但仅仅有实施的可能性就足以让买家望而却步。

ASB首席经济学家Nick Tuffley周一表示，奥克兰人可以坐下来、松口气，看看那些较低的抵押贷款利率。

Tuffley表示，尽管资本增值税不会实施，但政府还有很多其他方式可以限制价格 ，他预计奥克兰受打击最大。

尽管房屋价格停滞不前，买家仍处于对市场的关注状态。

根据ASB的调查，除了奥克兰，25%的北岛人和27％的南岛人有信心房屋价值会继续上涨。

就全国范围而言，11％的人认为房价会上涨。

另据Trade Me的数据，新西兰租房价格创下每周500新元历史新高，过去12个月上涨了5.3％。