200年期土地契约，固守还是放弃？看一波三折的新莱特用地官司

新莱特乳品公司（Synlait Milk Limited）是新西兰知名的乳品生产企业，是新西兰最大上市公司a2牛奶公司的供应商；a2因在中国市场销售业绩喜人，去年11月宣布将同新莱特延长两年供货合约。

眼下，新莱特有一桩官司缠身。这一官司涉及到新莱特在怀卡托地区Pokeno小镇新建的乳品加工厂的用地问题；这场官司一波三折，从汉密尔顿高院打到上诉法院，从上诉法院打到最高法院；下个月，最高法院将做出最终判决。

 因土地契约引发的官司

新莱特成立于2000年，公司位于新西兰南岛的坎特伯雷地区。2010年，中国光明乳业投资$8200万纽元入主该公司。2013年7月，新莱特成为新西兰上市公司，光明乳业占39%的股份，成为新莱特最大股东。

 

为满足公司业务增长需求，新莱特决定新建一个奶粉厂。2018年2月，新莱特从Stonehill Trustee手中买下了28公顷土地，地块位于怀卡托地区的Pokeno, 与中资乳品公司雅士利相距很近。

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新莱特乳品公司（网络图片）

 

新莱特买地是有条件限制的，那就是卖主Stonehill须解除土地的使用契约（covenants），因为原有契约规定新莱特建厂的那片地只能用于放牧、农业或林业。

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可是，契约尚未取消，新莱特就于2018年5月开始在Pokeno兴建造价约为2.8亿纽币的乳品加工厂。于是，因土地契约引发的麻烦就此开始。

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事缘新莱特与新西兰工业园公司（New Zealand Industry Park Ltd，本文简称NZIPL）为邻，NZIPL于2017年在Pokeno买了230公顷土地，打算建造一个以新西兰农业、畜牧业为主题的旅游度假公园。

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下面这张图就是NZIPL所购土地（蓝色线框架内）的地形图。这块地下端挨着怀卡托河，顶部深绿色的是山坡、采矿区。NZIPL原计划建一个采石场，为旅游度假区的开发提供建筑石料。

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（图片来源：Stuff网站） 

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先于新莱特在Pokeno布局买地的NZIPL没料到新莱特会把奶粉厂建在毗邻采石场且有契约限制的地块上。从2018年6月起，NZIPL不断要求对方停工，但对方并没理睬。

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说起这个土地契约，不得不提到Winstone Aggregates公司 – 也就是NZIPL的大部分土地和新莱特部分土地的前主人。Winstone Aggregates原计划建采石场，为了自身权益和避免建采石场可能带来的邻里纠纷，Winstone Aggregates于1998年同邻里签署了土地使用契约，规定了采石场近邻土地的用途，有效期为200年。

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不过事情后来发生了变化，Winstone Aggregates没建采石场，而是将包括采石场在内的大片地分块儿卖给了不同买主，Stonehill是买主之一。2018年2月，Stonehill转手把地有条件卖给新莱特，新莱特就在这受契约影响的地块上建起了乳品加工厂，大概是Stonehill向它拍了胸脯能移除土地使用契约。 

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据新西兰英文媒体报道，Stonehill 先是试图同NZIPL商谈去除土地契约，但没谈妥，就去找法院判决。2018年11月，汉密尔顿高院做出了有利于Stonehill的判决 – 取消原有土地契约。

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新莱特以为土地使用问题就此解决，便同Stonehill办了土地交割手续。没想到NZIPL不服判决，还到上诉法院（ Court of Appeal）上诉，因为NZIPL认为判决意味着公司建采石场计划将泡汤。

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NZIPL上诉成功，2019年5月9日，上诉法院推翻汉密尔顿高院判决，重新恢复了新莱特Pokeno乳品厂用地的历史契约；法官还下令卖地给新莱特的Stonehill 支付NZIPL“合理损失”。

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此时，新莱特在Pokeno的乳品厂已接近完工，且已定下在即将到来的2019/20奶牛生产季节投入使用。上诉法院的判决，意味着新莱特的Pokeno乳品厂至少在现阶段属于不合法建筑。

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判决结果公布后，新莱特股价从＄10.66跌至＄9.95纽元。

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Stuff网站2019年5月10日的报道

 

到了本文发表的3月5日，新莱特股票收市价格已经是$5.72纽元。

 

今年2月13日和14日，新西兰英文媒体 NZ Herald网站曾连续两天发文指新莱特领跌新西兰股市。文章说，由于婴儿配方奶粉市场疲软以及新冠肺炎的爆发给供应链带来风险，新莱特将其年度前景预测降到顶多持平；那两日，新莱特股票跌幅达22.6％。

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NZ Herald2月13日的报道：新西兰股市下跌，新莱特股票跌到两年来最低点。

 

话说回上诉法院在2019年5月推翻汉密尔顿高院判决，恢复土地契约；新莱特不服这一判决，也未停止乳品厂建设脚步。2019年6月，新莱特向新西兰最高法院（Supreme Court）就上诉法院的裁决提出上诉；同年10月，新莱特在Pokeno的乳品加工厂加工了第一批乳制品。 

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2019年10月21日，最高法院对案子进行聆讯，要求新莱特和NZIPL双方在11月15日前最后一次提交各自的证词和证据，案子将在2020年4月做出最终判决。 

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 采访新莱特和NZIPL

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对于新莱特这个案子，新西兰主流英文媒体如Stuff网站、New Zealand Herald和Newsroom等都做了不少报道。

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毛传媒也一直很关注这个案子 。2019年11月，毛传媒通过电子邮件采访了新莱特公司，下面是相关的提问和新莱特的回复。 

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1、记者：NZIPL同新莱特相邻，如果NZIPL建采石场，对新莱特Pokeno 奶粉厂生产的婴儿配方奶粉是否构成食品安全风险？

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新莱特：（1）: NZIPL土地上的潜在的采石场经营不会给新莱特带来食品安全问题，新莱特对此有信心，我们会完全遵循新西兰的立法。

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（2）: 新西兰食品安全立法是以实际效果为准绳，而非照搬教条。新莱特能够通过适当的风险管理措施对任何风险进行管控，我们已同NZIPL代表会晤并向他们解释了这一点。

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（3）: 我们有信心新莱特的 Pokeno乳品厂不会妨碍NZIPL实施自己的商业计划，即便这包括开发采石场在内，我们仍愿意与NZIPL合作，以便他们完成这一计划。

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2、记者：新莱特已经投入了2.6亿兴建Pokeno乳品厂，并已开始了首批乳品的加工。如果最高法院维持上诉法院的裁决，新莱特将做如何打算？

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新莱特：我们对这一案件能够向前推动感到高兴，我们仍致力于与各方进行建设性合作，以取得积极成果。

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Pokeno的乳品厂现已投入运营，我们正努力确保取得一个符合牛奶供应商、股东和员工最大利益的结果。

 

与汉密尔顿高院和上诉法院对案子审理不同的是， 在最高法院审理中，新莱特将取代Stonehill , 因为新莱特所购土地已经交割，已成为土地的主人。

 

采访新莱特之后，毛传媒记者试图采访NZIPL老板Karl Ye先生，请他就这一官司的进展发表看法，不过Ye先生一直不愿公开发表看法。几经联络，Ye先生最后简要回复说：“这个案子涉及了两个要点：一是邻里合约是否要遵守；二是婴儿奶粉工厂和采石场为邻是否会互相影响。”

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Ye先生强调说：“NZIPL所做的只是在被动地维护自己的土地权益。”

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Pokeno 小镇探秘

 

据新西兰英文媒体报道，NZIPL老板Ye先生曾表示由于新莱特乳品厂紧邻他们的采矿区，采石场的粉尘会随风吹到奶粉厂区，可能会对乳品安全造成威胁。不过，新莱特CEO Leon Clement 否认了这一说法。　

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Stuff网站2019年9月30日的报道

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为了切实了解新莱特Pokeno乳品厂所处环境，毛传媒记者最近驾车来到工厂所在的Pokeno 镇查看。汽车下了高速公路不久，就驶入新莱特所在的麦当劳路。这条路不长，新莱特高大的白色厂房非常醒目，一进路口就可望到。路尽头左边是新莱特，右边是雅士利（雅士利奶粉厂所在地不受土地契约限制。）

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路尽头左边是新莱特，右边是雅士利 

（毛芃摄影）

f在新莱特公司前面，是一家名为HYNDS的公司，这是新西兰最大水泥管道生产商和供应商在Pokeno 的生产和分销基地。 

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 一拐进麦当劳路，就是Hynds公司 

（毛芃摄影）

 

Hynds公司的后面就是新莱特乳品公司，新莱特后面的山丘属采石场矿区。

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 新莱特后面的山坡地是NZIPL的采石场区。（毛芃摄影)

 

终审会否恢复土地契约？

目前，新莱特建厂用地官司已进入新西兰最高法院，这是新西兰最终的法律程序。

 

最终判决结果无非两种，要么是维持汉密尔顿高院的判决，取消土地契约；要么是维护上诉法院的判决，恢复土地契约。 

 

仔细琢磨一下，两个法院的判决都颇耐人寻味。

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汉密尔顿高院的法官认为，Pokeno近年来从一个农场和葡萄园环绕的小镇转型为居民区和工业区，20年前那份契约没什么价值和效用了，因为目前状况下，任何人想获得资源许可建采石场难度很大。　

 

而上诉法院的法官则认为，即便Pokeno有了新的发展变化，采石场建设可能得不到资源许可批准，但土地契约仍有价值并应该遵守。 

上诉法院法官在做出恢复土地契约裁决时说，此契约有效期为200年，现在才过了20年；当Stonehill 买这块土地的时候，知道自己是要遵守土地契约的。Stonehill是在同NZIPL商谈取消契约没有成功的情况下，在明知违反契约的情况下，允许新莱特建厂。

由此看来，汉密尔顿高院的判决和上诉法院的判决各有各的思路，一个是注重与时俱进，一个是尊重契约的神圣性。

 

作为当事的一方，新莱特无疑处境尴尬。

 

在土地契约解决之前即仓促动工，而且是兴建对环境要求极高、投入高达2.8亿的婴儿配方奶粉厂、忽视毗邻企业可能建采石场从而会造成粉尘环境，作为新西兰知名上市公司，新莱特的项目决策令人匪夷所思。

 

正如2019年5月13日新西兰主流媒体Newsroom 发表的文章标题所言，“新莱特Pokeno的工厂可能建得太急了”（Synlait may have been too hasty on Pokeno plant）。

 

据新西兰英文媒体报道，新莱特CEO Leon Clement说，不论是对方赢得官司还是新莱特胜诉，新莱特都愿意向对方提出“合理的”补偿建议。

 

他说，新莱特是在听取了法律建议后买的地，“我们和任何人一样，都尊重新西兰的财产权，我们没有故意违反这一规定。”

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新莱特Pokeno乳品加工厂用地官司最终如何收场，4月即将见分晓。我们拭目以待，且看新西兰最高法院如何判这桩案子。

 

*2018年2月，新莱特有条件买地

*2018年5月，新莱特开始在Pokeno建厂 *2018年11月，汉密尔顿高院判决取消原有土地契约。 *2019年5月，上诉法院推翻汉密尔顿高院判决 *2019年6月，新莱特向新西兰最高法院上诉 *2019年10月，最高法院对案子进行聆讯 *2020年4月，最高法院将做终审判决。 

参考资料：

• Dan Brunskill，NZ shares fall as Synlait declines another day ，NZ Herald，14-02-2020

• Dan Brunskill，NZ shares fall as Synlait Milk slumps to 2-year low，NZ Herald，13-02-2020

• Chris Hutching，Shares fall after hiccup for Synlait’s new milk factory at Pokeno，Stuff，10-05-2019

• BusinessDesk，Synlait to commission Pokeno plant despite legal problems，NZ Herald，12-09-2019

• Gerard Hutching，Synlait rival warns of risk to infant formula from proposed quarry，Stuff，30-09-2019

• Jenny Ruth, Synlait may have been too hasty on Pokeno plant,  Newsroom, 13-05-2019

• Libby Wilson，Massive agri-tourism development plans to bring Kiwi farm, ferry rides, accommodation to north Waikato，Stuff，03-09-2018