新西兰正处于建筑业发展的兴旺时期，投入房地产开发业务的生意人越来越多。但是，不是每个房地产开发商都会大获成功。
要想成为一个成功的房地产开发商，需要具备哪些能力和素养呢？
2015 年12 月 3 日, 新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)协同地产开发咨询公司Envivo举办了如何成功做好房产开发的讲座。主讲人是Envivo公司工程、 测绘和规划总监James Hook 先生。Envivo城市规划咨询师、NZCBIA会员唐俊先生担任翻译和副主讲。
James Hook 先生
唐俊先生
Envivo公司是个有80多名员工的地产开发咨询服务公司，专注于不同规模的民宅、商业及政府项目。 过去 15 年里，该公司完成了 13，000 多个项目，其中1000多个是土地分割项目。
Envivo拥有土地开发及基础设施建设所涉及各个方面的深厚专业知识，在该领域有超过50名员工及超过十二年的经验。
新西兰最大的住宅公寓开发项目之一Albany Rose Garden也是Envivo的作品。该公司专业咨询师对地产开发行业的各个层面都有十分丰富的知识和经验。
本期微信，我们同各位分享一下此次讲座的主要内容。
秘诀1、目标明确
开发商在寻求专业咨询师的意见前，应对自己的开发项目有清晰的概念：是商用还是民用、是以盈利为主还是以满足社会需求或文化诉求为主，这些要想清楚，而且应该坦诚告诉咨询师。
奇葩开发商不是没有，有的买了地不知做啥用途好，让咨询师给主意；有的倒是心里很清楚，可就是不肯直接告诉咨询师（也许出于商业秘密的考量）。
Envivo专家的建议是：“与其绕弯路，不如走直线，坦诚告诉咨询师自己的想法，这有助于咨询师有效制定出符合你意愿的行动方案。”
秘诀2、组建高质量团队 创造产品附加值
房地产开发项目的成功，离不开人才优势。房地产业是一个从业素质参差不齐的行业，任命一个高素质团队非常重要。团队每个成员的职责认定、团队的领导构架要非常明确。
一个优秀团队创造的价值同一个管理混乱、人员素质低下的团队创造的价值不可同日而语。高质团队能创造出产品的附加值，而这正是一个产品出彩的地方。
要想在一个行业做长久、做大做强，做出品牌效应，创造产品附加值是个绕不开的问题。
否则只靠卖人力成本和建筑材料成本，其盈利空间十分有限。
但令人感叹的现实是，开发商是能省钱则省钱，并不考虑附加值。
秘诀3：购地前对土地做充分调研
首先，在购买土地前，一定要请专业人士充分调研，看其是否能满足你的开发需求。
现实中，有人买地贪便宜，结果买下被污染的地块，治理污染的花费数倍于买地的钱。
不要以为农田就是清洁绿地，因为新西兰的农田普遍都打农药和施肥，故土壤中残留有对人体健康可能产生危害的化学制剂。在污染治理之前，该类土地并不适合直接投入民用住宅市场。
第二，要明白所买地块在基础设施、公共服务或是交通设施上的局限性。例如，现有的下水管道直径能容纳100家的排水量，但因为你的开发工程，该居民区的人口总数增至150户人家，那下水管道就可能会出现超负荷而爆裂的情况。
第三，开发商要了解市议会在城市规划管理和资源审批程序，考虑问题要长远和全面，对未来事态的发展有预测性和前瞻性。要多用假设性问题考问自己：如果出现意料外的情况该怎么办？
秘诀4：依据事实做决策
开发商在做决策时，要百分百依据事实，没有假设，不能拍脑瓜子做决策。
要记住，主观臆断会给项目开发造成额外开支，带来不可预测的成本和风险。
秘诀5： 向有品质的专业人士征询建议
发展商要找独立的、有职业操守的专业人士提供咨询服务，而不是那种给钱就顺着发展商意思说话的人。建筑工程是一项严格讲究科学的工程，一块土地能建多高的楼是要依据地块的状况，不是说想建多高就建多高。
专业咨询师通常会在方案成型前交同事审阅并提意见，以确保设计方案达标和优异。
对于发展商来说，要小心市场上那些低价服务。建筑行业从业者良莠不齐，有的水准高，有的实在不敢恭维。专业咨询服务，贵有贵的道理，如果遇到比市场价格低很多的服务，一定要小心。
特别要提醒开发商避免早期的省钱策略，因为规划方案阶段上的节省，对最终盈利来说未必有好处。如果设计方案不到位，工程施工期间会出现各种问题，导致成本增加。
通常，华人背景的开发商喜欢找便宜的专业顾问，结果出一堆麻烦后不得不花更多的钱来处理。
Envio公司不止一次遇到华人开发商先是在找市场上类似“游击队”的建筑咨询顾问提供服务，结果在施工过程中因设计方案不合理而难以继续施工下去。无奈只好来找Envivo 公司来解决问题，开发商最终不但大大增加了成本，还耽误很多时间，拖延了工期。
秘诀6：注重同专业顾问团队的关系
发展商同专业顾问团队的关系非常重要，良好互信的人际关系是项目成功的基础。发展商要视专业顾问为盟友，双方应相互尊重、交流和学习。
开发商应向专业顾问发出清晰的指示，要对项目进展时间进行管控，要有一个清晰的时间表，并对资源进行有效的统一调度。
这样，专业顾问才能做出严谨的项目开发计划，为各项工作分配好时间和精力。这些工作包括前期调研准备工作、绘图工作、专业报告起草工作、设计方案以及最终的方案汇总、审阅、修订等各项任务的时间分配。
开发商应对优质服务有一种追求。专业咨询师的优质服务是地产开发项目质量的保障，而优质的建筑其销售价格和盈利空间也会更好。
秘诀7：要寻求第二种解决方案。
开发商要对咨询顾问提供的策略、设计和程序方案寻求其他同行的反馈意见。
要小心那种对什么都点头称是的专业顾问，因为这种只知道讨好开发商的咨询师不会根据真实情况给出客观建议，最终会给开发商带来损失。
如果对一个方案有怀疑，要寻求第二种解决方案。
秘诀8 ：掌握好做事节奏
开发商在市政府资源许可申请还没有批准前，不必急于开展预售、市场营销等工作，以免申请批准遇阻，导致做无用功。
做事要有动力，但要警惕匆忙、防仓做事可能带来的风险。
秘诀9： 营销对路，做好预算管控
一个开发项目是否成功最终要看盈利，开发商要确保市场营销策略适销对路。
首先，要考虑所建项目的市场接受程度，要在正确的地点、正确的时间推出正确的产品。
如果是做较大项目，可先投放小部分产品到市场“试水”，检测市场反应。例如，如要开发1000套公寓的大型楼盘，可先建100套试一下市场反应。如果被购房者一抢而空，接下来就可以大规模开发。如果市场反应冷淡，那就应该考虑改进设计方案或开发其他类型。
地产项目的成功取决与成本和销售，因此，要维持良好的预算管控，成本和预算管控是地产项目的核心。
不要让资金链绷得太紧，要有缓冲余地，以应对不可预知的风险，做到有备无患。
因为突然发现必须花钱治理的问题例如土地污染问题，有的开发商可能因为资金链断裂造成项目难以为继，这类先例不是没有。
秘诀10：积极乐观、善于学习他人
开发商在项目操作过程中，要始终保持积极乐观的心态，并能做到灵活变通。任何一个地产类的项目都或多或少的存在不可预见性因素，无法未卜先知，随着项目的进展，要随时调整策略。
要有耐心，遇到问题不要惊慌失措，要协调意见，倾听专业顾问团队的建议和技术方案，在成本控制和项目效果之间找到一个均衡。
此外，还要善于从成功案例中学习经验。
开发商做项目之前，要向同等规模的已有成功项目学习，归纳并总结别人的经验和办法，借鉴人家的项目操作模式、成本控制和市场销售等各反面的成功经验。
讲座的最后内容，是听众现场提问。
NZCBIA会长Frank Xu向Enivo公司的专家表示感谢！
Envivo公司为与会题听众准备了美味小食。
（源自NZCBIA网站，图片由Envivo公司提供)
