Universal Homes 建造的住宅
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据报，奥克兰住宅建筑商Universal Homes公布截至2025年12月的财年净亏损400万纽元。
这家中资企业在房屋和土地承包建设方面创造了1410万纽元的年收入，但营业成本（cost of sales) 高达1540万纽元。
相比之下，该公司2024年实现了4.1万纽元的微薄利润，收入为3890万纽元，营业成本为3340万纽元。
Universal Homes的最终所有者是中国国有企业招商局集团，这家新西兰子公司没有宣布2025年的股息。上一年，该公司派发了2500万纽元的股息。
Universal Homes 公司创建于1959年，总部位于奥克兰北岸的Albany。
（毛传媒编译）
新的研究表明，随着人口的增长，可供租房者租赁的经济适用房数量正在减少。
儿童贫困行动小组（CPAG）委托进行的一项调查显示，自2018年以来，经济适用房的总体存量下降了1% – 至5％，但人口增长了8％。
目前的研究以低于家庭收入 30% 的租金来衡量负担能力，而新研究则详细考察了家庭收入是否足以支付生活开支。
研究员格雷格·韦特表示，现在的情况令人担忧，“越来越多的人无力承担租房费用，买不起房，”他说。
“我们的住房拥有率不断下降……所以我们确实需要新的政策。”
与目前现有的将经济适用性以租金占家庭收入不超过30％的标准进行衡量不同，新的研究详细分析了家庭收入是否足以支付成本。
研究员Greg Waite表示，越来越多的人负担不起租房，无法购买房屋。这是一个令人担忧的趋势 。
他说：“我们的住房拥有率不断下降……因此我们真的需要新的政策。”
儿童贫困行动小组（CPAG表示），2021年，每七个接受救济的用户中就有六个无法承担租赁房屋和维持基本生活水平的开销。
新西兰在经合组织（OECD）国家的租金支付能力排名中位居最后，但人口增长速度快于经济适用租赁住房的供应速度。
近年来，政府推出了一系列措施来帮助首次置业者，包括首次置业贷款和首次置业补助金。
（毛传媒编译）
作 者：一树山等 编 辑：毛 芃
有网友才来新西兰，做水工，各种不适应，希望我能出个主意帮他改善状况。我请教了几位有经验的朋友，看他们有何建议。
先看看这位新来的网友是怎么说的。
作者：一树山
我谈谈我自己的经历，或许可以供这位朋友参考一下。
二十年前移民新西兰后，一方面是想换个生活方式，和以前舞文弄墨的生活告别，另一方面也是认为在新西兰从事建筑业有前途，我决定改行进入建筑业。03年我去UNITEC读木工，学了一个一年的level 4 certificate, 一边读一边在工地打工。(这个选择估计那位朋友现在没办法做，毕竟我当时已经有PR，上学可以申请学生津贴，学费也可以贷款)。
在工地做了几年后，觉得自己在体力劳动方面上的确不擅长，准备转到site manager方向。这个过程也花了好几年，自己盖了四套房子之后，才第一次接客户的委托，以独立的site manager身份去帮客户管理项目，到现在各类民宅做了一、两百套。
这个职业要想做好，知识的学习，人脉的积累都是一个过程，不可能一蹴而就。
今年奥克兰建筑业至少是民宅领域比较萧条，开工项目金额悲观估计只有去年的一半左右。(和多位设计师，工程师，木工，水工，电工沟通的结论) 这个大形势要先认清。
要想提高自己的层次增加收入，第一要英语沟通流利，第二要尽快选定工作方向(管理，水工，木工或其他)，第三要尽快熟悉这个工作方向的具体实务，毕竟和国内有重大差别。最好能尽快取得这个工作相关的资质证书(电工，水工都有行业资质证书，木工地基，roofer，砌砖，工地管理有LBP资格)
如果那位朋友真的确定了目标的话，就坚定走下去吧。第一要有耐心，第二要能吃苦。
目标明确，执行力强的话，两三年后应该就可以摆脱初级打工者的阶层，进入到中级阶层(八万到十万年收入)，甚至自己创业。
祝好运!
Milo ：对找人聊聊
太阳林：短期目标和长期打算
那位拿工签的朋友其实不用太着急，新西兰可能算是华人最容易的立足之地了。首先要静下来想想什么是自己的短期目标和长期打算。比如近期是以工签为了拿到居留权，当然会辛苦些，特别是体力劳动。也可以转型，但还是要有些经历，至少要有一些新西兰的工作经验。
朱丹：六点建议
(1) 学好英文。(2) 了解新西兰每天发生的事情。 (3) 认同主流社会的价值观。(5) 适当的旅游了解当地的社会和文化。
作 者：一树山等 / 编 辑：毛 芃
有网友才来新西兰，做水工，各种不适应，希望我能出个主意帮他改善状况。我请教了几位有经验的朋友，看他们有何建议。
先看看这位新来的网友是怎么说的。
作者：一树山
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我谈谈我自己的经历，或许可以供这位朋友参考一下。
二十年前移民新西兰后，一方面是想换个生活方式，和以前舞文弄墨的生活告别，另一方面也是认为在新西兰从事建筑业有前途，我决定改行进入建筑业。03年我去UNITEC读木工，学了一个一年的level 4 certificate, 一边读一边在工地打工。(这个选择估计那位朋友现在没办法做，毕竟我当时已经有PR，上学可以申请学生津贴，学费也可以贷款)。
在工地做了几年后，觉得自己在体力劳动方面上的确不擅长，准备转到site manager方向。这个过程也花了好几年，自己盖了四套房子之后，才第一次接客户的委托，以独立的site manager身份去帮客户管理项目，到现在各类民宅做了一、两百套。
这个职业要想做好，知识的学习，人脉的积累都是一个过程，不可能一蹴而就。
今年奥克兰建筑业至少是民宅领域比较萧条，开工项目金额悲观估计只有去年的一半左右。(和多位设计师，工程师，木工，水工，电工沟通的结论) 这个大形势要先认清。
要想提高自己的层次增加收入，第一要英语沟通流利，第二要尽快选定工作方向(管理，水工，木工或其他)，第三要尽快熟悉这个工作方向的具体实务，毕竟和国内有重大差别。最好能尽快取得这个工作相关的资质证书(电工，水工都有行业资质证书，木工地基，roofer，砌砖，工地管理有LBP资格)
如果那位朋友真的确定了目标的话，就坚定走下去吧。第一要有耐心，第二要能吃苦。
目标明确，执行力强的话，两三年后应该就可以摆脱初级打工者的阶层，进入到中级阶层(八万到十万年收入)，甚至自己创业。
祝好运!
Milo：多找人聊聊
太阳林：短期目标和长期打算
那位拿工签的朋友其实不用太着急，新西兰可能算是华人最容易的立足之地了。首先要静下来想想什么是自己的短期目标和长期打算。比如近期是以工签为了拿到居留权，当然会辛苦些，特别是体力劳动。也可以转型，但还是要有些经历，至少要有一些新西兰的工作经验。
住宅玻璃市场并不像人们想象的那样繁荣。与其他建筑材料类似，窗户和其他玻璃制品的价格较一年前提升了1/3，见证了玻璃制品的价格飙升。受国际物流堵塞和新冠疫情的影响，价格提升集中体现在航运成本和玻璃生产成本上，尤其是纯碱和其他材料如硅砂和石灰石。然而，与建造典型的新西兰房屋所需的结构木材、石膏板和许多其他产品不同，玻璃的供应并没有真正受到影响。
事实上，尽管建筑行业的繁荣仍在持续，过去四个月，通过了超过5000个住宅许可，以及过去一年内平均每周有600套房屋建造，但玻璃进口量却在逐渐减少。
新西兰最大的玻璃加工企业将此归咎于小型联排别墅的激增，那些较小的建筑如公寓、联排公寓和养老村获得了半数以上的批准，并且约70%的新住宅建在奥克兰。与独立房屋相比，小型建筑共用了一面到两面墙，意味着更少的对窗户和门的需求，而门和窗户是建筑中最主要使用玻璃的部分。
这家最大的玻璃加工企业与该行业中的其他企业都面临着工厂因需求不足导致的无法持续运行的问题；进口数据同样表明对玻璃的需求减少，主要由浮动玻璃和安全玻璃组成的原玻璃进口额已降至9410万纽元。今年前六个月，落地玻璃进口额为5050万纽元。
未来，玻璃厂商将更多转向生产热效率更好的玻璃。新规会指导生产更多的热阻断效率更好的玻璃，今年已经有10%企业使用“低E”材料用于玻璃生产，到明年11月，这一数据将变成100%。这种变化会对玻璃价格产生影响，并结合不同区域的气候影响建筑市场。
（毛传媒编译）
由于房屋供应增加、抵押贷款利率上升和信贷条件收紧，人们普遍预期房价会下降。
ASB 住房信心调查显示，只有净 11% 的人预计房价将继续上涨，低于 2021 年第四季度的净 49%。
81% 的受访者预计未来一年利率会上升，这是 过去26 年来的最高水平。
净 20% 的受访者认为现在不是买房的好时机，而第四季度这一比例为 28%。
ASB 高级经济师 Mike Jones 说： “房价已经从去年 11 月的峰值下跌了 5% 左右，房地产市场压力的缓慢释放至少还需要 12 个月的时间。”
“抵押贷款利率上涨对房价的影响尚未到来，而未来 12 个月内约有 60% 的抵押贷款利率会重置，”琼斯先生说。
琼斯先生认为，随着房价回落和工资增长加速，房屋可负担性至少在未来 12 个月内会继续改善。”
（毛传媒编译）
在新西兰所有行业中，建筑业的自杀死亡率最高，建筑工人自杀的可能性是在工作场所事故中丧生的两倍。
平均而言，新西兰建筑行业每周会失去一名死于自杀的工人。
政府建筑和建设部长 Poto Williams 支持将心理健康倡议写入政府建筑合同的呼吁，政府希望通过推出干预和教育计划来挽救生命。
生命线（Lifeline）：0800 543 354 or text HELP to 4357
自杀危机帮助热线（Suicide Crisis Helpline）： 0508 828 865 / 0508 TAUTOKO (24/7)。如果有人担心家人或是朋友有自杀念头，可以打整个电话寻求帮助。
据新西兰电台报道，最新的Trade Me房地产价格指数显示，全国房屋平均要价达到创纪录的805,000纽元。
Trade Me物业销售总监加文·劳埃德（Gavin Lloyd）表示，截至3月份的12个月中，新西兰房屋平均要价的年增长率为16％，几乎每个地区的价格都在上涨。其中惠灵顿平均要价与去年同期相比增长了20％，涨幅最高；奥克兰则比去年同期上涨了10％。
今年3月，全国对房屋的需求增长了26％，但房屋供应却下降了9％。
除了纳尔逊、西海岸、奥塔哥和北地以外，每个地区对房屋的需求都在增长，每个地区的房价都创下了新记录；奥克兰房价突破了百万大关。
Trade Me物业销售总监加文·劳埃德说，随着冬季的到来，房地产市场将会降温；而5月1日起恢复 LVRs，对房价更是会有影响。
过去一年来新西兰房市的跌宕起伏2020年3月26日至4月28日，新西兰进入新冠疫情四级警戒状态，这导致全国除西海岸以外所有地区的房屋销量与2019年4月相比下降了78％。
2020年5月1日，新西兰储备银行决定将LVR（贷款对房价比率）的限制暂停一年，以缓解银行的压力，稳定金融体系。
新西兰的LVR限制起始于2013年10月。根据这一限制，银行只有不足10%的新贷款可以给那些首付不足20%的购房者。
2020年5月下旬，ASB银行的住房信心调查发现新西兰人对购房信心已降至8年低点。
到了2020年6月，新西兰头次出现房屋首次买家的买房抵押贷款比房地产投资者的抵押贷款数额要大。
到了7月，新西兰的房屋销售为五年来最高。
到了8月，ASB住房信心调查发现，新西兰人对房地产市场的信心达到了八年来的最高水平。
而8月份全国房屋价格全面上涨，其中一半地区创下历史新高。
新西兰房地产研究所（Real Estate Institute ）的数据显示，全国房屋平均价格从2019年8月的58万纽元增至67.5万纽元，涨幅为16.4％。
到了去年9月，全国房价中位数达到创纪录的685,000纽元，有九个地区房屋中间价创下新高。
2020年10月大选投票前，工党领袖 Jacinda Ardern 和国家党领导人Judith Collins 都表示不希望房价下跌。
然而到了10月下旬，新西兰经济学家呼吁储备银行恢复放贷限制，并警告房地产市场恐出现失控。
当时，新西兰电台采访了一个打算买房的家庭，他们有一定的存款、有稳定的收入，尽管他们的预算有$950,000纽元，买房对他们来说仍是遥不可及。
到了2020年的11月份，新西兰全国房价中位数为$ 749,000纽元，同比增长19.8％。
根据CoreLogic的报告，去年11月新西兰首次购房者占市场份额的24％，高于平均水平的21％。
总理贾辛达·阿登（Jacinda Ardern）此时发话了，她说：“房价不能以这样的速度继续增长。”
随后，财政部长格兰特·罗伯逊（Grant Robertson）要求储备银行更多地介入对住房价格飞涨的核查。
到了2020年的12月，新西兰统计局（Stats NZ）的报告显示，新西兰住房危机严峻，全国房屋拥有者的比率达到了70年来最低点。
去年12月的平均房价达到78.8万纽元，连续第二个月创历史新高。
新西兰的银行于是开始收紧贷款。
LVR杠杆效用将再显现？2021年2月，新西兰央行确认，将从3月1日起对首次置业者重实施LVR贷款比例限制，首次购房者首付为20%，房地产投资者的首付需要达到30％。
从5月1日起，对房地产投资者的LVR的限制将提升到40%。
今年3月，政府宣布新的房屋政策，通过增加金融支持的上限并将明线测试延长至10年，来帮助首次购房者进入市场。
房地产研究所（Real Estate Institute ）数据显示，今年2月份全国房价中位数为780,000纽元。
Trade Me报告显示，今年3月全国房屋中位价为805,000纽元，但房地产研究所的数据显示房屋中位价为826,300纽元，比2020年3月Covid-19大流行时的66.5万纽元上涨了24.3％。
(本文编译自Radio NZ 消息）
上个星期，工党一项关键的大选承诺 – “新西兰建造”（KiwiBuild）鸣起了丧钟。总理杰辛达 · 阿德恩（Jacinda Ardern）在回答国家党质询时，表示将对“新西兰建造”计划进行重新调整（Reset），这表明工党已经公开拒绝兑现10年内建造10万套可负担住房、供给首次置业家庭的承诺。
“新西兰建造”是由工党于2012年提出的，在2014年和2017年举行的两次大选中被工党用作竞选主打政策之一。工党言称在“新西兰建造”计划下，今年7月1日前将建成1000套住房。然而时至5月上旬，已建成住房仅为80套左右。此刻，工党完全失去了实现计划的底气和信心。
工党的“新西兰建造”计划看起来很美，实际上无法兑现。根据经济学家计算，10年新建10万套住房的目标是无论如何实现不了的。华社房地产开发商也普遍对工党不切实际的计划嗤之以鼻。财政部在去年发表的一份报告中，从专业角度指出了“新西兰建造”计划与国家实际情况不符。
一年来，工党在“新西兰建造”问题上屡次违背承诺。例如，工党把政策从每年新建1万套住房，调整为每年新增1万套，其中部分住房会向私人业主购买。
“建”与“增”的一字之差，意味着未来新建住房数量将低于工党承诺的数量。又如，工党去年明确表示在“新西兰建造”计划下，奥克兰新建独栋住房售价将升至65万元，而不是原来所说的不超过60万元。工党在住房问题上接二连三的食言行为不但令公众感到十分失望，而且让“新西兰建造”沦为了笑柄。
工党住房政策失败的第一个重要原因在于，他们的政策脱离了新西兰实际情况。上次大选期间，工党为拉拢选票而做出了一系列无法兑现的过度承诺，“新西兰建造”计划就是其中之一。工党盲目推出“新西兰建造”计划，却无视新西兰尚不具备如此强大的住房建设能力，以及与之相适应的法律、制度和政策体系，也忽视了本地高昂的建筑成本，因此该计划的最终失败有其必然性。
工党住房政策失败的第二个重要原因在于，其领导的政府具有无法自行弥补的结构性致命缺陷。工党在政策问题上经常受到优先党和绿党掣肘，长期深陷内部纷争，时时要为维系脆弱的三党政治同盟做出让步。工党与优先党和绿党结盟的代价之一是失去了制定和修改政策、以应对客观现实需要的能力与效率。在这种形势下，工党难以大刀阔斧地革除弊政、有效促进住房建设，因此他们的住房政策注定会失败。
工党住房政策失败的第三个重要原因在于，工党以意识形态为导向，摒弃了前国家党政府务实有效的社会经济政策。例如，工党反对修改《资源管理法》等改革措施，致使可负担住房建设面临重重制度障碍。又如，工党的移民政策限制新西兰企业从海外大批引入技能人才，令包括建筑行业在内的许多行业陷入劳动力短缺的困境。另外，工党修改雇佣关系法、提高燃油税和最低工资标准等一系列反发展、反增长的错误政策，大幅推高了企业成本，让企业经营步履蹒跚，难以为继。
国家党致力于为新西兰人谋求福祉，建造更多可负担住房，帮助首次置业家庭实现“居者有其屋”的梦想。我们具有丰富的政府经验和大规模基础设施建设管理经验，将继续推动建房审批制度改革，呼吁政府释放足够的建房用地，并促进住房配套基础设施的建设。
2019年，国家党将与华社及其它族裔社区继续开展交流互动，就包括住房政策在内的诸多政策问题向大家征求建议和意见。我们将在认真考察研究的基础上，出台符合国情民意的新住房政策，逐步解决好住房问题。
欢迎通过电子邮件或国家党微信 (nznational)关注每周一期的“杨议员专栏”、“杨博士简讯”等。请发邮件到jianyangmp@parliament.govt.nz，告知您的电子信箱，我们会在每周一将上周的专栏、简讯一并发给您。欢迎关注每周一上午9点和晚上7点TV37 和FM90.6的 《杨议员时间》。
（杨健议员办公室供稿）
作者： 墙头草
最近关于Kiwibuild的新闻很多，最有趣的是国家党关于KiwiBuild的电视广告。在这个广告中，一名金发女郎问一名男子是否知道工党打算建10万套可供房屋以解决住房危机。
同这名女子一起BBQ吃烧烤的男子说知道啊，这相当于未来十年每天造33套房屋。然后男子告诉金发女郎说，工党政府上台400多天了，总共才建了33套房，然后镜头是女方女郎目瞪口呆的样子。
KiwiBuild是工党2017年大选时推出的旗舰政策，即10年建10万套可负担住房。工党大选后组成了联合政府，拨款20亿新元来实施这一政策。
根据工党政府目标，第一年也就是2019年7月1日前要完成 1000套可供住房。
然而，据新西兰电台和其他媒体以及国家党有关KiwiBuild的电视广告，政府目前完成的可负担住宅只有33套。政府网站上登的是2月12日完成了62套，但这也大大低于既定的目标。
2019年1月23日，新西兰住房和交通部长Phil Twyford 不得不承认政府无法在7月1日完成KiwiBuild项目的第一年阶段性目标。当被问起会完成多少时，他都没有好意思直接回答。
政府的计划是到2020年6月底建成5000套，2021年底之前完成一万套。对此，国家党政府房屋事务发言人Judy Collins嗤之以鼻。她说，第一年如果完不成计划，以后年年都不可能完成。
当然，我们看一个10年计划，不能仅以第一年的结果做判断。根据政府网站信息，政府有10160 套已经签订合同，形势似乎不错。不过当进一步查看这10160套房屋的明细时（见下图），笔者发现虽然有些只有个位数的合同都被列出来了，比如 ”Mason Square, Otahuhu, Auckland – 9套“，但有9665套的房屋合同只是等待公布– “Yet to be accounced ”。
我又查看了一下正在建造的236套房屋明细列表（见下图），发现居然有156套是等待公布 – “Yet to be accounced”。要不是新西兰政府的廉洁度和公信力在世界名列前茅，我都会怀疑本届政府是否在弄虚作假了。
Kiwibuild 的问题远远不止是建筑进度拖期，执行长上任5个月就离职，盖出的房子没人买，购房规则朝令夕改等等都经常登上新闻版面。面对这样的困境，总理、副总理、财长和建筑部长面对媒体时，会给出各种不同的回答。这些答案中唯一的共同点是 – 不认错。
有关KiwiBuid的最新消息是KiwiBuild将同住宅建筑商Mike Greer Homes 合作，在奥克兰西北部和南岛坎特伯雷建104套房子。
这包括在Kaiapoi建11套两卧室标准住宅，售价只有$360,000，这是KiwiBuild项目开展以来价格最低廉的住宅。
另外，还将建造一系列价格在$360,000 – $650,000 的可负担房屋，有两卧室房、三卧室房、独立房和排屋。 这些房屋将在2020年中完成。
不知道这个计划是否能够按照预期实现。其实，Kiwibuild 进度拖延一下，不过是少盖出一些房子，已经盖好的房子还是可以卖的，卖不出去还可以租出去，总之是可以住。即使后来不得不放弃这个计划，也不会造成太大的财政损失。
真正令笔者担心的是同样由 Phil Twyford 负责的另一项10年计划，这就是预算高达280亿的奥克兰市中心到机场的轻轨项目。
轻轨工程是一个整体工程，任何一处的关键项目出问题都将导致整个工期的拖延，给国家财政造成巨大负担。如果半路下马，那前期投入基本上就会打了水漂。即使建好了，如果市民乘坐意愿不强，政府又需要大量补贴运营费用。
如果Phil Twyford 团队搞不定20亿的建筑工程项目，又怎能让人对他主管的这个280亿的轻轨工程有信心？！